Club deal immobilier : investir dans l’immobilier autrement

Qu’est-ce qu’un club deal ?

Ayako Montenot – Un club deal immobilier réunit un nombre limité d’investisseurs privés associés dans une société ad hoc pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers identifiés, avec une stratégie prédéfinie afin de créer du rendement et/ou de la valeur

Existe-t-il différents types de club deal ?

A. M. – Il en existe deux types : le club deal de distribution et le club deal de capitalisation. Le club deal de distribution, généralement structuré sous forme de SCI⁽¹⁾ ou d’OPPCI⁽²⁾, vise à percevoir des revenus locatifs réguliers de manière pérenne pour distribuer des rendements. L’investissement se porte sur des immeubles en très bon état, voire juste livrés, et bien situés. L’immeuble est ensuite loué à des locataires premium qui présentent une solidité financière et sont engagés sur des baux de longue durée. Au terme du bail, le bien est revendu. À titre d’exemple, nous avons proposé à nos clients l’acquisition d’un entrepôt neuf avec un locataire de premier rang engagé sur un bail ferme de douze ans, ce qui pérennise le revenu locatif qui est de l’ordre de 6,5 % net de frais

Dans le club deal de capitalisation, qui prend habituellement la forme d’une SAS⁽³⁾, d’un FPCI⁽⁴⁾ ou d’une SLP⁽⁵⁾, il s’agit d’acquérir un bien à fort potentiel de plus-value à la revente grâce à un effet de levier et une stratégie de valorisation. Dans ce cas, l’intervention de professionnels de l’immobilier est nécessaire pour bien évaluer ce potentiel et assurer la conduite de travaux de rénovation ou de restructuration. Au terme de la durée d’investissement – de deux à six ans -, le bien est revendu et une plus-value versée avec un taux de rentabilité interne qui peut atteindre plus de 12 %.

Quels sont les avantages pour un investisseur privé ?

A. M. – Les ressources sont mutualisées, ce qui permet d’accéder à des biens premium à partir de 100 000 €. L’investisseur privé se constitue ainsi un patrimoine immobilier de qualité, diversifié en termes de zones géographiques, de classes d’actifs (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique, résidentiel) et de stratégies. Investir dans un club deal immobilier par le biais d’une société de gestion lui permet aussi de s’affranchir de toutes les contraintes inhérentes à l’investissement immobilier : sourcing des actifs, acquisition, gestion locative, revente. Il bénéficie aussi de transparence et de visibilité sur les projets. En revanche, les risques sont identiques à ceux d’un placement immobilier : risques liés au marché immobilier, de perte en capital, de liquidité, de vacance, de défaillance du locataire conduisant à un défaut de paiement…

Qu’en est-il fiscalement ?

A. M. – La fiscalité d’un club deal immobilier dépend de la stratégie retenue (distribution ou capitalisation), de la structure juridique (SCI, SAS, OPPCI…) et de la qualité de l’investisseur (personne physique ou morale). Étant souvent du sur-mesure, il convient de vous adresser à votre conseiller privé pour plus d’informations. Notez que les revenus locatifs perçus dans le cadre d’un club deal immobilier de distribution rentrent dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). À l’inverse, dans un club deal immobilier de capitalisation, les plus-values générées dans le cadre d’une activité commerciale, de promotion immobilière ou d’acquisition avec un fonds de commerce, comme avec l’hôtellerie par exemple, sont hors IFI.

Est-ce éligible à l’assurance vie et/ou au PEA ?

A. M. – Seuls les parts ou titres des club deals de capitalisation peuvent être éligibles à l’assurance vie, au PEA et/ou PEA-PME.

(1) Société civile immobilière
(2) Organisme professionnel de placement collectif immobilier
(3) Société par actions simplifiée
(4) Fonds professionnels de capital investissement
(5) Société de libre partenariat