Investir en nue-propriété : une solution pour développer son patrimoine immobilier

Le principe du démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre. « L’usufruitier dispose du droit d’usage ou de perception des revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le bien en capital et en devient pleinement propriétaire au terme du démembrement », explique Karine Le Garrec, Ingénieure patrimoniale au Crédit Agricole des Savoie.

Un patrimoine immobilier à moindre coût

Dans le cas d’un usufruit locatif social, l’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien, tandis que son usufruit est détenu par un bailleur social qui louera le logement social à des ménages sous conditions de ressources. Pendant la durée de l’usufruit, de 15 à 20 ans, l’investisseur ne perçoit pas de loyers, ne paie aucune charge ni frais d’entretien ni fiscalité. Il retrouvera le bien en parfait état au terme de la période de démembrement. Il accède ainsi à un actif tangible et se constitue un patrimoine immobilier à un prix réduit d’environ 30 à 40 %, puisque la valeur de l’usufruit temporairement détenu par un bailleur social est déduite du prix du logement.

Mais n’investit pas qui veut. « L’investisseur doit être capable d’immobiliser du capital qui ne lui rapportera rien pendant toute la durée du démembrement, prévient l’ingénieure patrimoniale. Par ailleurs, dans le cas d’un achat à crédit, et en l’absence de revenu lié à ce bien, l’investisseur devra disposer d’autres sources de revenus pour rembourser les annuités d’emprunt ».

Un investissement de long terme

Ce dispositif juridique s’inscrit dans une stratégie à long terme, puisque le nu-propriétaire ne jouira de son bien qu’à l’issue de la période de démembrement. Il récupère alors la pleine propriété du bien dont la valeur s’est appréciée, sans formalité ni frais. Il peut l’occuper, le louer, le transmettre ou le vendre.

L’intérêt économique provient de la reconstitution automatique de la pleine propriété au terme du démembrement, sans acquisition complémentaire. La valorisation finale dépend toutefois de l’évolution du marché immobilier local sur la période. « D’où l’importance, comme pour tout investissement immobilier, de s’assurer que le prix d’achat du bien est justifié, de bien choisir l’emplacement, de vérifier qu’il dispose des principales commodités (écoles, transports, commerces, etc.) et qu’une demande locative existe », conseille Karine Le Garrec.

Rappelons que le mécanisme peut aussi être mis en œuvre via l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, pour les foyers ne souhaitant pas acquérir un bien immobilier. Cette solution permet de diversifier l’exposition immobilière avec un ticket d’entrée plus accessible que l’acquisition d’un bien en direct.

Une fiscalité préférentielle

Si l’acquisition de la nue-propriété est financée à crédit et que l’investisseur perçoit par ailleurs des revenus fonciers, les intérêts d’emprunt peuvent, sous conditions, être déduits de ces revenus fonciers. D’autre part, « l’investisseur n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)⁽¹⁾ pendant la durée du démembrement, puisque le bien, confié à un bailleur social, n’entre pas dans son patrimoine », précise Karine Le Garrec.

En cas de donation du bien par le nu-propriétaire, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission⁽²⁾. Il en est de même en cas de décès du nu-propriétaire. Enfin, en cas de vente, une fois la pleine propriété reconstituée, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente en pleine propriété et son prix en pleine propriété à sa date d’acquisition⁽³⁾.

Outre ses avantages fiscaux, le démembrement répond à une logique de gestion patrimoniale à long terme et favorise la constitution d’un patrimoine immobilier, tout en limitant les contraintes liées à la gestion d’un bien.

_{(1) Si le bien est acquis à crédit, il ne fait pas partie de l’assiette fiscale de l’IFI ; s’il est acheté en fonds propres, le prix vient en déduction de l’IFI.
(2) Article 669 du CGI.
(3) Il n’est pas tenu compte de la décote appliquée à l’achat.}