Statut du bailleur privé : relancer l’investissement locatif nu

Pour répondre à la crise du logement locatif, la loi de finances pour 2026⁽¹⁾ a créé le statut du bailleur privé. Également appelé « dispositif Jeanbrun » — du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement —, il entend mobiliser l’épargne des particuliers pour redonner un second souffle à un segment de marché à la peine ces dernières années.

Types de biens éligibles

Ce statut du bailleur privé s’applique aux acquisitions et, en cas de construction, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. « Les contraintes géographiques sont supprimées, puisqu’il a vocation à s’appliquer partout en France (métropole et outre-mer), indique Jean-Bernard Godio, Directeur commercial national Promotion résidentielle chez Crédit Agricole Immobilier. Les logements doivent être situés dans un bâtiment d’habitation collectif, excluant les maisons individuelles ».

Sont concernés les biens acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, et les logements anciens sous réserve de travaux d’amélioration (satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde) représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Ces travaux devront permettre au bien de respecter les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité, et d’atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B du DPE. Ce qui, selon les professionnels, s’avère compliqué, voire impossible.

Qui peut bénéficier de ce dispositif ?

Les biens peuvent être détenus par des personnes physiques soumises au régime réel de l’imposition ou par des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, type SCI (société civile immobilière), à condition que les porteurs de parts conservent leurs titres au moins pendant 9 ans, et que les revenus locatifs soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, le dispositif Jeanbrun ne s’appliquera pas à un bien ou à des titres dont le droit de propriété serait démembré, excepté si le démembrement résulte du décès de l’un des deux époux soumis à une imposition commune et qu’il en demande le maintien.

Les obligations du bailleur

Il doit s’engager à louer le bien nu : à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans de manière effective et continue⁽²⁾, sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources fixés selon la typologie du logement (intermédiaire, social, très social)⁽³⁾ à la date de conclusion du bail ; à une autre personne qu’un membre de son foyer fiscal ou qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus, ou à un associé si le bien est détenu par une SCI.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou suivant la date d’acquisition si elle est postérieure. Et lors du dépôt de la déclaration des revenus, le bailleur doit exercer une option irrévocable pour bénéficier du dispositif.

En quoi consiste l’amortissement fiscal ?

En contrepartie, « le bailleur pourra déduire annuellement de ses revenus fonciers imposables — lesquels ne subiront pas la hausse de la CSG de 1,4 point — un amortissement calculé sur la base de 80 % du prix d’acquisition net de frais⁽⁴⁾, majoré le cas échéant du montant des travaux éligibles pour l’ancien », explique Renaud Jacquemin, Expert en immobilier de placement chez Square Habitat Touraine Poitou.

Le taux d’amortissement varie selon le logement et son loyer d’affectation. Il est de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % pour les logements neufs respectivement affectés à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Pour les biens anciens, il est de 3 %, 3,5 % et 4 %. Le plafond des amortissements par an et par foyer fiscal est de 8 000 € pour un logement à loyer intermédiaire et, sous conditions, de 10 000 € et 12 000 € respectivement pour un loyer social et très social.

Attention cependant aux plafonds de loyers et de ressources en social et très social : le loyer applicable sera inférieur, voire bien inférieur, au loyer de marché, d’où une perte de rentabilité au détriment d’un avantage fiscal certes supérieur, mais pas forcément optimal au global. « Il est à noter que ce dispositif n’est pas soumis aux plafonds des niches fiscales, ce qui le rend très attractif grâce notamment à la notion de fongibilité des revenus », constate Jean-Bernard Godio.

Un amortissement forfaitaire

« L’un des avantages du mécanisme de l’amortissement est de diminuer, voire d’effacer, l’ensemble des revenus fonciers imposables existants, ce qui réduit l’assiette fiscale de l’impôt sur le revenu (IR), indique Jean-Bernard Godio. Le dispositif convient donc aux primo-investisseurs et multi-propriétaires ». Par ailleurs, « si l’amortissement et les charges déductibles liées au bien (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) dépassent les revenus fonciers, le déficit foncier créé peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an », ajoute Renaud Jacquemin. Le bailleur réalise une économie d’impôt et de prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % sur ses revenus fonciers, et une économie d’impôt sur son revenu global d’autant plus conséquente que son taux marginal d’imposition (TMI) est élevé.

Réintégration des amortissements

À la fin des 9 ans de location minimum, plusieurs options sont possibles. Tant que le bien est loué nu et que les 80 % du prix ne sont pas amortis, le dispositif peut être prolongé au même taux. Le bailleur peut aussi le récupérer comme résidence principale ou secondaire, continuer à le louer ou le vendre. « Mais à l’instar de la location meublée non professionnelle (excepté les résidences étudiantes, pour personnes âgées de plus de 65 ans…)⁽⁵⁾, en cas de revente, le montant des amortissements admis en déduction minore le prix d’acquisition, augmentant potentiellement la plus-value imposable », prévient Renaud Jacquemin. Cependant, la plus-value immobilière est exonérée d’IR et de prélèvements sociaux respectivement au bout de 22 ans et de 30 ans de détention.

Ce dispositif s’inscrit sur du long terme avec pour cœur de cible des propriétaires-bailleurs qui souhaitent anticiper un complément de revenu pour leur retraite, à moindres frais. « Il n’a pas pour vocation de remplacer le dispositif Pinel, mais plutôt de stabiliser le marché locatif sur du long terme tout en offrant la sécurité d’une “ valeur refuge ” comme l’immobilier », précise Jean-Bernard Godio.

Comme tout investissement locatif, l’avantage fiscal ne doit jamais faire oublier les fondamentaux de l’immobilier. « Il convient de se faire accompagner par des professionnels afin de bien choisir l’emplacement, de s’assurer qu’il existe une demande locative, que le locataire est solvable, que le bien dispose des principales commodités (écoles, transports, commerces, accès à des centres de soins…) », conseillent les deux spécialistes.

_{(1) Article 47 de la loi de finances pour 2026.
(2) Des exceptions sont prévues en cas d’invalidité (2^e ou 3^e catégorie), de licenciement ou de décès.
(3) Pour la location intermédiaire, le plafond de loyer est semblable à celui du dispositif Pinel ; pour les locations sociales et très sociales, il est identique au dispositif « Loc’Avantages ».
(4) L’amortissement ne s’applique pas sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
(5) Liste des biens concernés : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000051168884}